宅地建物取引業者の報酬請求権

宅地建物取引業者の報酬請求権

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宅地建物取引業者の報酬請求権

最判昭和４４年６月２６日（報酬金請求事件）
民集２３巻７号１２６４頁、判時５６１号６９頁、判夕２３７号１６０頁

＜事実の概要＞

Ａ県は、本件土地を含む周辺一帯の土地約５～６万坪を買収して宅地を造成し、県営住宅を建設する計画を立て、宅地建物取引業者であるＸに用地買受の媒介を委託した。

Ｘは、本件土地の売買の売主たるＹの代理人であるＢが上記用地の一部の売買をあっせんしているとの噂を聞いたので、Ｂに対しＸの他の地主に対する買受交渉の協力方を依頼し、Ｂもこれに了承した。

しかし、Ｂは、本件土地売却の媒介をＸに委託したことはなく、Ｘの説得に対してもその売却を強硬に拒否し続けていたが、土地収用法による収用などを危惧し、ようやくその売却を承諾するに至り、ＡとＹとの間で本件土地の売買契約が成立した。

本訴において、Ｘは、Ａに対してのみならず、Ｙに対しても同売買契約の成立に対する報酬請求権を有するとして、その支払を請求した。

原審判決は、請求を棄却した。

Ｘは上告した。

＜判決理由＞上告棄却。

上記「事実関係のもとにおいては、Ｘは、Ｙの媒介委託により、または同人のためにする意思をもって、本件売買の媒介をしたものではなく、買主たるＡの委託により、もっぱらＡのためにする意思をもってその媒介をしたものというべきである。

一般に、宅地建物取引業者は、商法５４３条にいう「他人間の商行為の媒介」を業とする者ではないから、いわゆる商事仲介人ではなく、民事仲介人ではあるが、同法５０２条１１号にいう「仲立に関する行為」を営業とする者であるから同法４条１項の定めるところにより商人であることはいうまでもなく、他に特段の事情のない本件においては、Ｘもその例外となるものではない。

（なお、論旨は、媒介の委託を準委任ではないというが、これは法律行為でない事務の委託であるから民法６５６条に定める準委任たる性質を有するものである）。

しかしながら、Ｘは、前示のようにＹの委託により、または同人のためにする意思をもって、本件売買の媒介をしたものではないのであるから、Ｙに対し同法５１２条の規定により右媒介につき報酬請求権を取得できるものではなく、また同法５５０条の規定の適用をみる余地はないものといわなければならない。

なお、宅地建物取引業法１７条（現行４６条）の規定は、宅地建物取引業者の受ける報酬額の最高限度に関するものであって、その報酬請求権発生の根拠となるものではない。」

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